中古マンションの価格は駅からの距離や築年数、広さなどさまざまな要因に左右されるが、どのエリアにあるかによっても取引額に違いが出る。また、同じ物件でも、売るタイミングによって売却額が上下するなど相場も常に変動している。特に東京は国内でも中古マンション市場の変化が激しいエリアだ。そこで、「東京23区の中古マンション」の平均取引額のエリア別ランキングや変動を、国土交通省発表の不動産取引データベースから分析。23区の相場と、主要エリアのここ10年の推移の理由、今後の価格相場について不動産コンサルタントの田中歩さんに聞いた。
平成28年 東京23区の中古マンション取引額ランキング
ブランド力がある区、交通利便性に優れた区が上位にランクイン
中古マンションの価格が高いのはどの区なのか、自分の住んでいる区は23区中どのあたりにランキングされているのかなど、気になるポイントはいろいろあるだろう。平成28年に東京23区で売れた中古マンション（1LDK、2LDK、3LDK）の取引価格（売れたときの価格）の平均を、区別にランキングした下の表を見てみよう。
1位は千代田区で約9219万円。23位の足立区は約2384万円。同じ東京都でも区によって、中古マンションの価格に大きな差があるのが分かる。取引価格の高い上位5区は、千代田区、港区、渋谷区、中央区、目黒区で、いずれも取引価格の平均が5500万円を超えている。
平成28年・東京23区の中古マンションの平均取引額によるランキング
| 順位 | 行政区 | 平均取引価格 |
|---|---|---|
| 1 | 千代田区 | 92193182円 |
| 2 | 港区 | 80443570円 |
| 3 | 渋谷区 | 71260927円 |
| 4 | 中央区 | 60901639円 |
| 5 | 目黒区 | 57410000円 |
| 6 | 新宿区 | 54412955円 |
| 7 | 品川区 | 53675157円 |
| 8 | 文京区 | 52963918円 |
| 9 | 豊島区 | 51393333円 |
| 10 | 世田谷区 | 50349462円 |
| 11 | 杉並区 | 45919283円 |
| 12 | 中野区 | 44431034円 |
| 13 | 江東区 | 42600000円 |
| 14 | 大田区 | 39728997円 |
| 15 | 台東区 | 39502646円 |
| 16 | 墨田区 | 35822335円 |
| 17 | 荒川区 | 35654286円 |
| 18 | 北区 | 35422222円 |
| 19 | 練馬区 | 34281532円 |
| 20 | 江戸川区 | 31598969円 |
| 21 | 板橋区 | 29993000円 |
| 22 | 葛飾区 | 27244865円 |
| 23 | 足立区 | 23836655円 |
「取引額が高い区は利便性にも優れている傾向があります。そういった土地の歴史は江戸時代までさかのぼります。かつて千代田区や港区、中央区は大名屋敷や、大名の別荘だった下屋敷が多くありました。こういった都心部に近いエリアから交通利便が整備されてきた背景があり、当然ながら人気が高くなります」（田中さん、以下同）
現在の交通利便を鉄道駅から考察してみると、取引価格への影響が見て取れる。 「例えば千代田区は11.64km2で23区中4番めに狭い区ですが、区内に駅が29駅もあります。同じくらいの面積の荒川区は7駅、いちばん広い大田区が60.42km2で33駅です。レインズの成約データでは平成28年１月～29年6月の全取引で中古マンションの駅までの距離は平均徒歩3.61分。利便性が抜群に良く、取引額が１位というのもうなずける結果です」 取引額上位に入った他の区を見ても、最寄り駅までの距離は港区が平均6.31分、渋谷区が平均5.58分、中央区が4.42分と交通の利便性の良さがうかがえる。
上位5区の人気の理由を解説
では、取引額上位5区が何を理由に人気を集め、中古マンションの価格を押し上げているのかを、区ごとに解説してもらおう。
千代田区
「千代田区は言うまでもなく超都心に位置する区。区内で分譲マンションが多く建っているのは半蔵門～麹町～四谷の東側で、皇居のお膝元という超都心立地です。昔から政財界の要人だけでなく文化人にも人気があり、交通利便性も抜群です。こういった様々な要素が、中古マンションの価格が高い背景です」
港区
「ここも超都心。国道15号線よりも西側のエリアが台地になっており、青山や広尾、六本木は江戸時代に大名の下屋敷が点在するエリアだったこともあり、人気もあります。東麻布から麻布十番、赤羽橋にかけては準工業地帯で、地下鉄南北線ができるまでは交通アクセスが良いとは言えないエリアでしたが、地下鉄南北線、大江戸線が通って便利になりました。マンションも増えて、この20～30年で青山や広尾などとの人気の差が小さくなったことが、港区全体の資産価値を底上げしたといえます」
渋谷区
「東京三大副都心の渋谷、新宿、池袋のなかで、渋谷区が１番上位に入っています。渋谷区内には恵比寿、広尾、千駄ヶ谷、神宮前、代々木といった人気のあるエリアが多いことが、中古マンションの取引価格が高くなっているのでしょう。ただし、渋谷区のなかでも初台や幡ヶ谷、西原など北西部の物件は他のエリアに比べて高くはありません」
中央区
「超都心で交通利便性もよくDINKSに好まれるのが中央区。マンションが多いのは月島や勝ちどきなど勝鬨橋の南側エリアで、銀座、東京駅、日本橋、京橋などのビジネス街へのアクセスがとてもいいのが魅力です」
目黒区
「実は目黒区は超都心でも副都心でもなく、区内の駅数は８と少なく、駅からの平均徒歩も8.1分。決して利便性の高いエリアではありません。にもかかわらず5位にランクインしているのは人気の街の多さ。東急東横線は、祐天寺、学芸大、都立大、自由ヶ丘、中目黒と人気の駅が集中。中目黒はもともとは、住宅街と工場地帯がある下町だったのが、2002年に中目黒ゲートタウンタワーができ、その再開発によって、川沿いの古い町工場をリノベーションしたショップが増えるなど、若い世代を引きつける新たな魅力が生まれたことが人気の背景でしょう」
この10年、東京の不動産価格はどう変わってきたのか？ その理由と今後は？
中古マンションの取引額は2012年から上昇を続けている。 「取引価格上昇の大きな要因として考えられるのは住宅ローン金利の低下です。2013年初頭のフラット35の最多貸出金利は2％前後でしたが、2016年には0.85％にまで落ちています」
例えば毎月10万円を35年間で返済する場合、金利2％なら借りられる金額は約3018万円、金利0.85 %なら約3631万円。同じ毎月返済額、同じ返済期間でも買えるマンションの価格は約613万円アップする。つまり、この10年間は金利が下がった分、買える金額が上がったために取引価格が上昇したのだろう。(※2017年9月現在の最多貸出金利は、1.08％)
「金利水準はこれ以上下がらないところまできています。マンションの価格は需要と供給に左右され、需要が供給を上回れば価格は上昇しますが、中古マンションの在庫はまだあります。ですから、今後の取引価格は高い水準での現状維持が続くのではないかと思います」
過去10年間の主なできごと
・2006年7月 日本銀行、ゼロ金利政策を解除
・2007年6月 サブプライム問題表面化
・2008年9月 リーマン・ブラザーズ破綻
・2009年9月 自民党から民主党へ政権交代
・2011年3月 東日本大震災
・2012年12月 第二次安倍内閣発足
・2013年9月 東京オリンピック・パラリンピック開催決定
・2013年10月 消費税率引き上げが閣議決定
・2014年4月 消費税が17年ぶりの税率アップ
・2016年1月 日本銀行、マイナス金利政策の採用を発表
中古マンションの取引価格は、エリアの人気度や交通利便性、住宅ローン金利などによって上下する。ただし、田中さんによれば、足立区では駅からの徒歩分数が増えるごとに取引価格が下がっており、その差は年々開いていっている。この傾向は他の区にもあてはまるのではとのこと。つまり、駅から近い、遠いという物件の条件による選別が、シビアに行われているのだ。「◎◎区は平均取引価格が高い」からといって、その区全体が高いわけではないことに注意。今後、中古マンションの取引額がどうなるかは、何区にあるかだけでなく、人気のエリアにある駅が最寄りなのか、駅からの距離はどうかなども考慮して推測するのがいい。
●お話を伺った人
田中 歩さん
不動産コンサルタント
三菱信託銀行に17年間勤務後、あゆみリアルティーサービス起業。事業用不動産、中古住宅、投資用不動産の売買・活用・運営コンサルティングを中心にビジネス展開。2014年11月、さくら事務所執行役員兼務（～17年5月）。1級ファイナンシャルプランニング技能士、日本ホームインスペクターズ協会公認ホームインスペクター・理事。
【資料】間取り別 東京23区の中古マンション平均取引額・早見表
マンション価格は間取りによっても違ってくる。1LDK、2LDK、3LDKそれぞれの平均取引価格のランキングをまとめた。
| 1 LDK | 単位:万円 |
|---|---|
| 港区 | 6240 |
| 千代田区 | 5231 |
| 渋谷区 | 4533 |
| 中央区 | 3933 |
| 目黒区 | 3901 |
| 品川区 | 3883 |
| 新宿区 | 3669 |
| 文京区 | 3497 |
| 江東区 | 3400 |
| 豊島区 | 3297 |
| 世田谷区 | 3253 |
| 墨田区 | 3148 |
| 中野区 | 3048 |
| 台東区 | 3040 |
| 杉並区 | 2860 |
| 大田区 | 2788 |
| 荒川区 | 2644 |
| 北区 | 2629 |
| 練馬区 | 2462 |
| 江戸川区 | 2219 |
| 板橋区 | 2140 |
| 足立区 | 2075 |
| 葛飾区 | 1811 |
| 2LDK | 単位：万円 |
|---|---|
| 千代田区 | 9842 |
| 港区 | 8890 |
| 渋谷区 | 7372 |
| 中央区 | 6171 |
| 目黒区 | 5799 |
| 新宿区 | 5304 |
| 品川区 | 5296 |
| 文京区 | 4963 |
| 世田谷区 | 4892 |
| 豊島区 | 4704 |
| 中野区 | 4239 |
| 江東区 | 4238 |
| 杉並区 | 4129 |
| 台東区 | 3897 |
| 大田区 | 3733 |
| 荒川区 | 3297 |
| 墨田区 | 3265 |
| 北区 | 3217 |
| 練馬区 | 3155 |
| 江戸川区 | 2669 |
| 板橋区 | 2551 |
| 葛飾区 | 2257 |
| 足立区 | 2084 |
| 3LDK | 単位:万円 |
|---|---|
| 千代田区 | 13293 |
| 港区 | 11071 |
| 渋谷区 | 9567 |
| 中央区 | 7178 |
| 新宿区 | 6855 |
| 目黒区 | 6797 |
| 文京区 | 6492 |
| 豊島区 | 5914 |
| 品川区 | 5846 |
| 世田谷区 | 5622 |
| 杉並区 | 5557 |
| 中野区 | 4688 |
| 台東区 | 4296 |
| 大田区 | 4269 |
| 江東区 | 4001 |
| 練馬区 | 3716 |
| 北区 | 3659 |
| 墨田区 | 3594 |
| 荒川区 | 3299 |
| 板橋区 | 3191 |
| 江戸川区 | 3174 |
| 葛飾区 | 2637 |
| 足立区 | 2398 |
※国土交通省「土地総合情報システム（不動産取引価格情報検索）」をもとに編集部作成。
■データ概要（編集部がデータを抜粋）
・期間：2007年～2016年
・平均取引価格：期間内に取り引きされた中古マンションの平均取引価格。対象物件の間取り、広さ、築年数は異なる（平均取引価格の表記は1万円未満四捨五入。現在販売中の価格とは異なる）
