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スケルトンリフォームは通常のリフォームと違って、骨組みや躯体だけを残してほかを全て解体し、間取り変更も含めて一からつくりなおす大規模なリフォームです。
それだけに費用も多額になりますし、リフォーム会社選びにも慎重になる必要があります。
スケルトンリフォームと通常のリフォームの違いを理解し、費用相場を知った上で、資金を準備し、信頼できるリフォーム会社を選びましょう。
スケルトンリフォームについて解説するとともに、リフォーム費用の内訳がわかる施工事例も紹介しましょう。
スケルトンリフォームとは、マンションの躯体や一戸建ての骨組みだけを残して解体し、間取り変更も含めてもういちど一からつくりあげるリフォームです。
通常のリフォームとどこが違うのか、見ていきましょう。
通常のリフォームは、既存の状態をある程度残して、変えたいところだけをリフォームしていくものですが、スケルトンリフォームは違います。
マンションでいえば、躯体のコンクリートを残して、内部は全て解体撤去します。その上で、一から間仕切りや設備の設置、内装の仕上げを行うリフォームです。
一戸建ての場合は、柱や梁といった骨組みだけを残して解体撤去し、やはり一から住まいをつくり上げていきます。
大きな間取り変更も可能なので、今のライフスタイルに合う間取りにリフォームすることも可能です。
リフォームに失敗しないためにプロのアドバイザーに無料で相談できるサービスを提供しています。
スケルトンリフォームでは、通常のリフォームとは違ってどんなことができるのでしょうか？
スケルトンリフォームの大きな魅力は、大きく間取り変更ができることです。
長い間には家族構成や暮らし方も変わりますが、一方で間取りがそのままでは暮らしにくいもの。
かといって通常のリフォームではダイナミックな間取り変更はできません。
しかし、スケルトンリフォームなら、既存の状態を一度解体してしまうので、まるで新築時のように、思う存分間取り変更が可能になります。
中古一戸建てでは、築年数が古いと耐震補強が必要な場合があります。
耐震補強は、壁などに補強材を追加する工事です。
工事を行うには、壁や天井をはがす必要があります。
通常のリフォームでは、そこまでやらないことが多いのですが、スケルトンリフォームなら、内壁または外壁も合わせて、いったんはがしてしまうことが多いので、耐震補強が思うようにできます。
冬の室内の寒さや夏の冷房の効き目の悪さは断熱の不備が原因です。
断熱工事は床、壁などに断熱材を入れる工事ですが、壁をはがして断熱材を入れ、再仕上げを行わなければなりません。
その点は耐震補強と同じです。
スケルトンリフォームなら、内壁または外壁をはがした後に難なく断熱工事を行うことができます。
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マンションも一戸建ても同様ですが、スケルトンリフォームのように大規模なリフォーム工事は、施主によってやることがそれぞれ異なり、坪単価（住宅の面積1坪当たりの価格、建築費の目安に使われる）を簡単に出せません。
したがって広さごとのリフォーム費用相場を出すのは非常に難しいので、下記の費用相場は、あくまでざっくりした目安と受け止めて参考にしてください。
マンションの場合は、構造補強がなく、断熱をする例も少ないので、主に設備・建材のグレードと広さでスケルトンリフォームの費用相場が変わります。
60～70平米くらいのマンションのスケルトンリフォーム費用の相場は約600万円～1000万円、やや広めの70～80平米で約800万円～2000万円、80～90平米で約1000万円～3000万円となります。
| 60～70平米 | 約600万円～1000万円 |
| 70～80平米 | 約800万円～2000万円 |
| 80～90平米 | 約1000万円～3000万円 |
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一戸建ての場合は構造からなおすので、マンションよりもスケルトンリフォーム費用の相場は高くなります。
一戸建ての場合は、設備・建材のグレードや間取り変更の規模などに加え、どの程度構造補強が必要になるのかも費用に影響します。
築年数が古くなると、耐震補強など構造部を補強する必要度が高くなり、そのこともリフォーム費用を左右する原因となります。
一戸建てスケルトンリフォームの広さ別費用相場は、80～100平米で約800万円～2000万円、100～120平米で約1500万円～3000万円、120～150平米で約2000万円～4000万円となります。
| 80～100平米 | 約800万円～2000万円 |
| 100～120平米 | 約1500万円～3000万円 |
| 120～150平米 | 約2000万円～4000万円 |
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リフォーム面積によってリフォーム費用が変わるマンションスケルトンリフォームの施工事例を紹介しましょう。
築32年が経った旧公団住宅内の住戸一室。
子どもの独立後は、夫婦だけの暮らしに。
子どもの部屋も使われずそのままで、デッドスペースと化していました。
その半面、収納不足を感じるようになって、全面リフォーム。
老朽化した配管もすべて交換し、玄関と寝室に大きな収納を設け、老後をゆったりと過ごせる快適な住まいを実現しています。
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リフォーム面積によってリフォーム費用が変わる一戸建てスケルトンリフォームの施工事例を紹介しましょう。
間取りを変更し、親戚など人が集まった際に、ゆっくり団らんできる広いLDKを実現すること、また、夫婦で料理を楽しめるキッチンをつくることを要望。
和室をLDKに取り込み、キッチンを移設して対面型にリフォーム。
人が集まったときも話しながら料理ができる楽しい空間を実現しました。
2階は大きなウォークインクロゼットと2つのロフトを設けました。
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スケルトンリフォームは、構造を補強できるとともに、自由に間取り変更ができるのもメリット。
とくに一戸建てではキッチンや浴室など水まわりの位置を大きく変えられるのがメリットとなります。
マンションでもラーメン構造の場合は水まわりの移動には制約があるものの、間仕切りの撤去や移設は可能です。
この事例は築31年の中古住宅を購入し、これからの夫婦2人の生活も考慮して以前は2階にあったLDKを1階に移設しました。4室もあった部屋を整理し、広いLDKを実現しています。吹き抜けも設けて開放的な空間ができました。
2階は夫婦それぞれの個室と来客用にもなる和室に。ウォークインクロゼットも設けて収納も充実させました。
この事例は、20年以上住み続けたマンションを定年退職のタイミングでリフォーム。
オープンキッチンと一体化した開放的なLDKに、以前の洋室は大きなウォークインクロゼットに変えるなど、2人暮らしにふさわしい間取りに変更しました。
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通常のリフォームよりも費用が多額になるスケルトンリフォームですが、実施する際に次のことに気をつけましょう。
スケルトンリフォームでは、内部の壁を全て撤去してつくりなおすことが多いので、それが耐震性に影響しないか注意が必要です。
といっても素人には判断が難しいので、リフォーム会社に以前の状態と比べてどの程度耐震性が変わるのか、よく説明を受けるとよいでしょう。
必要な耐震補強が行われれば問題ありません。
木造住宅の場合は、日本建築防災協会が発行している補強マニュアルに基づいて、耐震診断をし、補強が行われることが多いです。
診断結果は、評点で出され、現行の建築基準法レベルは「評点1」です。
プランができた段階で、どの程度までの補強が行われるのかを聞いておくとよいでしょう。
築年数がかなり古くなると、構造の劣化が進みすぎて、腐食した柱などを大量に交換する必要があったり、基礎からやり直ししなければならなかったり、地盤沈下の影響で家が傾いていたりすることがあります。
こうした状態ではリフォームより建て替えのほうが工事も簡単で、費用が安くなることが多いものです。
構造に詳しいリフォーム会社に調べてもらって、その判断を仰ぐのがよいでしょう。
スケルトンリフォームは間取り変更や性能アップが目的ですが、そもそも構造部に手を入れにくい工法で建てられた一戸建てもあります。
例えば、壁式工法である2×4工法の家は、構造にかかわっている間仕切り壁を撤去することができません。
また、住宅メーカーによっては会社独自の工業化された工法を採用している場合もあります。
その場合も構造部（骨組み）を変更するのは難しいので、間取り変更には制約があります。
これらの工法の場合は、構造にかかわる壁や骨組みを残して、リフォームをしなければなりません。
こうした工法に詳しいリフォーム会社に相談してみるのがオススメです。
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費用が安く済む、再建築不可の場合でも住み続けられるなど、スケルトンリフォームには建て替えにはないメリットがあります。
一般的には建て替えに比べて一戸建てスケルトンリフォームの費用は2～3割安くなります。
これは敷地の造成をしなくてもよいこと、基礎や骨組みの木材が残ることなどによるものです。
仮に新築の建築費が3000万円だとしたら、スケルトンリフォームは2100万円～2400万円でできることになります。
同程度の性能になるのなら、その分のお金を設備などにまわすこともできますね。
都市部では道路付けの問題などから、再建築不可のケースも少なくありません。
そういう場合でも、スケルトンリフォームなら、新築のように住まいをよみがえらせることができます。
家は幅4mの道路に2m以上接しないと建てられません（接道義務）。
ところが、古い住宅地では道路の幅が4mに満たないことも。
その敷地に建て替えるときには、道路中心線から2mまで敷地を後退させなくてはなりません（下図参照）。
リフォームなら、従来の家の面積をそのまま活かせるので、家の面積が小さくなることを避けられます。
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解体して一からやり直していくスケルトンリフォームは、部分リフォームに比べて工期が長くなります。
準備期間も含めて十分ゆとりをもって進めましょう。
マンションのスケルトンリフォームは、以下のようなプロセスで進みます。
1.解体工事（既存の内部を解体撤去）
2.間仕切り工事（プランに基づいて間仕切りのための柱を立て、壁をつくる）
3.配管工事（給排水管の交換）
4.床工事（床の下地工事をする）
5.建具工事（ドアやサッシを取り付ける）
6.内装工事（床・壁・天井を仕上げる）
7.設備工事（キッチンやバスなど設備機器を設置する）
8.クリーニング（工事の後に清掃）
9.完了
工事期間は広さにもよりますが、1カ月半～2カ月くらいです。
1.解体工事（既存の内部や外部を解体撤去）
2.補強工事（耐震診断に基づいて骨組みを補強）
3.断熱工事（はがした外壁、床などに断熱材を装填）
4.間仕切り工事（プランに基づいて間仕切りのための柱を立て、壁をつくる）
5.配管工事（給排水管の交換）
6.床工事（床の下地工事をする）
7.建具工事（ドアやサッシを取り付ける）
8.内装工事（床・壁・天井を仕上げる）
9.設備工事（キッチンやバスなど設備機器を設置する）
10.外装工事（外壁と屋根を仕上げる）
11.クリーニング（工事の後に清掃）
12.完了
一戸建てのスケルトンリフォームは、マンションにはない構造の補強や断熱工事、外装工事が伴うので、工期は長く2カ月半～3カ月程度を見ておきましょう。
リフォームをする前には以下のようなプロセスがあります。
1.物件の現場調査（プランニングのために採寸や配管状況などを調べる）
2.プラン、見積もりの打ち合わせ（プラン、見積もりを提案してもらうための打ち合わせ）
3.プラン、見積もりの提案（提案後、修正も）
4.ショールームで設備選び
5.プラン・見積もり確定
6.住んでいる家のリフォームの場合、仮住まいに引越し
着工までには上記のプロセスをたどらなければならないわけで、準備期間だけで2～3カ月程度は見ておかなければならないでしょう。
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マンションの場合、壁式構造だと動かせない壁が住戸内部にもあります。
中古マンションを買って、いざスケルトンリフォームで大胆な間取り変更をと思っても動かせない壁の制約があって、がっかりすることも。
一戸建てではツーバイフォー住宅は壁式構造で、大手住宅メーカーの工業化住宅は基本的に骨組みを動かせません。
古い一戸建ての場合、耐震補強や断熱工事など構造面の工事に費用が多くかかってしまい、憧れのキッチンやお風呂はグレードを下げざるを得なかったということも起こります。
事前に構造チェックをしっかり行って、見積もりをもらっておきましょう。
スケルトンリフォームは大きく間取り変更できるのもメリットの一つですが、大胆に間取りを変えたものの実際には暮らしにくかったということもあります。
また、現在はよくても年月が経ったら家族構成や暮らし方に合わなくなるというケースも起こります。今と将来の暮らしをよく考えた上で、慎重にプランニングしましょう。
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スケルトンリフォームをするときは、通常のリフォームとは異なる会社選びのポイントがあるので紹介します。
スケルトンリフォームを行うには、マンションの構造をよく知っている必要があります。
マンションの躯体の構造は一様ではなく、築年代によっても、個々のマンションによっても違ってきます。
それらに対応するためには、マンションはマンションリフォームの実績が豊富なリフォーム会社を選ぶ必要があります。
その会社の施工事例を見て、マンションのスケルトンリフォームをどの程度行っているのかをチェックし、実績が豊富にある会社から依頼先を選びましょう。
一戸建てのスケルトンリフォームを行うには、建築の知識が欠かせません。
建築士が社内にいること、大規模リフォームの実績がある会社を選ぶのがよいでしょう。
とくに耐震補強の実績が豊富にあることを確認しましょう。
耐震補強を行うには、一戸建ての建物構造に関する知識が欠かせないからです。
ホームページなどで、施工事例を見て、耐震補強がらみの施工事例が豊富にあることを確認しましょう。
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部分的なリフォームと比べて多額の資金が必要になるスケルトンリフォーム。
住宅ローンの活用も視野に入れておきましょう。
リフォームするときに利用できるローンには、住宅ローン（有担保）とリフォームローン（無担保）があります。
住宅ローンは金利が低く、返済期間を長く設定できるのが特徴です。
その意味で、多額の資金を借りて、毎月返済額を抑え、長期に返済できるローンです。
一方、リフォームローンは住宅ローンに比べて、審査がスピーディで借りやすいのが特徴ですが、金利が高く、返済期間も15年くらいまでに制限されていることが多いので、多額の資金を借りるのには向いていません。
1000万円を超える資金の調達には住宅ローンが向いているといえるでしょう。
「収入合算」は、夫婦の収入を合わせた額を前提に借入額を算出します。
「ペアローン」は、夫婦それぞれがローンを組み、2本のローンを利用するものです。
「ペアローン」の場合は、住宅ローン控除もそれぞれに受けられます。
いずれも資金の足りないときに借入額を増やせるのがメリットです。
ただ、返済の途中で配偶者の収入が減ると、返済が難しくなります。
その点に注意して、両方が均等な額でローンを組むのではなく、どちらかをメインにするなどの工夫をしておきましょう。
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住宅ローン控除は10年以上のローンを組んだ場合に、いろいろな要件を満たすと、ローンの年末残高の0.7％が支払った所得税から戻るという制度です。所得税で戻りきらない場合は、翌年の住民税からも戻ります。
住宅ローン控除制度は新築、買取再販住宅、中古住宅の購入、リフォームに使えますが、2022年度の制度改正により、リフォームおよび中古住宅購入資金の場合、控除対象となる借入限度額は2000万円となりました。
また、新築や買取再販住宅の控除期間が13年間であるのに対し、中古住宅とリフォームは10年間です。
とはいえ、10年間は年末残高の0.7%が戻る可能性があるので、ローンを利用する場合のメリットとして活用しましょう。
| 控除対象借入額上限 | 控除率 | 控除期間 |
|---|---|---|
| 2000万円 | 0.7% | 10年 |
住宅ローン控除制度の期限は2025年（入居年）です。
リフォーム減税は、性能別に一定の要件を満たすことで所得税が減税になる制度です。
ローンを利用しても現金でも対象となります。
対象工事は、省エネ、耐震、バリアフリー、三世代同居、長期優良住宅化の5種類。
それぞれの要件を満たす必須工事を行うと、あわせて行うその他一般的なリフォームも減税対象になります。控除対象となるリフォーム工事の限度額は、省エネなど性能向上リフォームと一般的なリフォームを合わせて1000万円です。
リフォーム減税の最大控除額は、省エネリフォームの場合62.5万円（※67.5万円）、耐震、三世代同居の場合も62.5万円、バリアフリー60万円、長期優良住宅化は75万円（※80万円）です。※太陽光発電搭載の場合
それぞれの性能向上リフォームの減税制度は、併用することができます。
住宅ローン控除とは併用できません。
| 対象工事 | 最大控除額 |
|---|---|
| 耐震 | 62.5万円 |
| バリアフリー | 60万円 |
| 省エネ | 62.5万円（67.5万円※1） |
| 三世代同居 | 62.5万円 |
| 長期優良住宅化 （耐震＋省エネ＋耐久性） |
75万円（80万円※1） |
| 長期優良住宅化 （耐震or省エネ＋耐久性） |
62.5万円（67.5万円※1） |
リフォーム減税制度の期限は2023年12月末です。
以上のほかにリフォームをした翌年の固定資産税も減額となります。
省エネ化・バリアフリー化は家屋分の固定資産税を1年分だけ3分の1、耐震化は2分の1、長期優良住宅化は3分の2が減額されます。
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スケルトンリフォームの費用相場について解説してきましたが、いかがでしたでしょうか？
スケルトンリフォームは大規模なリフォーム工事となるだけに、マンションも一戸建ても技術力の高いリフォーム会社選びが大切になることはいうまでもありません。
技術力が高く、スケルトンリフォームを得意とするリフォーム会社選びを相談するなら、SUUMOカウンターリフォームがオススメです。
いちど問い合わせてみてはいかがでしょうか？
2020年5月18日公開
2022年11月29日更新
※表示している相場は「SUUMO」の過去・現在の掲載情報を元に、独自のロジックによって算出しています。リフォームする住戸やその年次における価格変動の影響を受け必ずしもその費用を保障するものではございません。実際の費用につきましては各施工会社へお問い合わせください。
間取り変更・スケルトンを目的としたリフォームをお考えならSUUMOリフォームの相場情報や実例検索から、費用の目安の調査や会社比較をしっかり行いましょう。あなたの理想にぴったりの家づくりを実現してくれるリフォーム会社を見つけることが、リフォーム成功への第一歩です。
